如何选择一个有投资价值的商铺？地段地段还是地段！

如何选择一个有投资价值的商铺？地段地段还是地段！

1、地段：地段为王，地段好的商铺租金不会低，后期转手也很容易，升值空间较为客观。

2、人流量：对于商铺而言，人流量很重要。无论商铺大还是小，都需要人流量支持。

3、业态：业态的定位很重要。一是商铺本身是否支持多种业态；二是商铺周边是否拥有特色主力店，即影院、大型购物中心等能辐射区域人流的配套。

4、配套：交通配套、社区配套、商务办公配套等等一系列的配套。

5、运营：无论是商业综合体的商铺亦或是社区底商，运营方的运营手段都很重要。

30万买的门面房，出租一年一万五，这样的投资有价值吗？

30万的门面房，年租金15000元，不考虑通胀等因素，需要20年回本。原来看过一个资料，说是门面房的回本周期不能高于18年，这样说来，15000的年租金显然是低了点。

当然，题目有点笼统。对于门面房的租金是否有投资价值，还需要综合考虑门面房的使用年限、地理位置，是否有升值空间等多方面的因素。如果是刚开发的新区，今后有发展前景，即使目前租金低点，今后也会有上涨的空间，那也是值得的。如果地理位置不佳，手中也不缺资金，投资也无妨。

综合体底层商铺值得投资吗？你怎么看？

题主说的比较宽泛。商铺的价值评估是一件比较复杂的事情。

不过，商铺的价值最主要的是三点，区位、区位、区位。也就是你说，位置是最关键的。综合体的开发商和经营管理商是否是万达之类的有名企业。然后，底层的位置是否临街，人流量有多大，商铺的门头开口和径深，这些都需要实地去考察。

再者，商铺的投资一般来说，按照商业房地产投资的回报率是要在20年租金能够覆盖购买资金为优质。当然，实际情况还要计算银行的按揭利息以及过户费用等。

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我们可以深入讨论。

商铺除了静态回报率，还有什么矢量是分析一套商铺的投资价值的？

要评估商铺的价值，采用静态回报率是一个很直观的指标，通过这个指标可以推算出多长时间通过收取租金就能回本。除了这个指标外，我们在商业项目评估中还经常使用权重比较法来推算项目的价值。所谓权重比效法，就是把影响商铺的各项因素如地段，档次，设施，服务、管理等因素给予不同的权重分值，每个因素又可以拆分成若干个子因素，也是相应给出不同的权重和分值。通过对同类型商铺进行对比打分，得出这个商铺与其他商铺的分值，根据其他商铺的销售价格，成交价格，从而推算出这个商铺的市场价值。如果这个商铺的市场价值高于它的销售价格，那就有一定的投资价值；反之，缺乏投资价值。

商铺到底有没有投资的价值？懂的人进来谈谈呢？

我是复盘君，我来回答这个问题

先说结论，百分之九十九的商铺不值得投资(好吧，意思就是商铺不值得投资)，原因请看下边

1.库存，商铺不在稀少，具体数据可直接百度，物以稀为贵不成立了。毕竟中国的房地产经过20年的发展之后商铺的数量已经不像以前那么稀少了，但凡有住宅小区，少不了商业配套，要么是添一个商业综合体，要么是商业街，最次都会设置底商，商铺随着住宅小区在城市点式扩散，遍地开花

2.比价性不高。商铺均价在同位置住宅3倍以上，但是你看增值曲线的话，商铺甚至连公寓都跑不赢，租金暂且不说，想要短期回报比的，商铺不是好选择

3.难以脱手。原因有三：一是税极高，二是产权40年、50年，三是难以贷款。税有多高呢，以商业公寓来看，极端情况下，100万的毛利，要交50万的税。产权40年的问题是，难以贷款，还款年限不能超过产权年限。一手商铺贷款五成的原因是，开发商做了担保。二手商铺绝对难以贷到五成评估价的。以上都限制了你脱手的时候价格和对象。

最后告诉你房地产投资顺序 一线＞强二线＞环一线，不在这个范围内，除干需外，请放弃。

品种顺序:住宅＞公寓＞商铺，请看明白。

现在许多人并没有成熟的商业计划，只是有闲钱、想置业，才会想去买商铺的，这就有很多坑了。

第一个问题：售后包租的商铺要不要买？

记住一点，真正成熟的商铺，通常是不需要承诺售后包租的。

就像真正优质公司的原始股，不会保本保收益的卖给普通人一样。

当然肯定有例外，但规律大体不变，所有所谓命运赠送的礼物，都早在暗中标好了价格。承诺包租，大部分是开发商的套路，收益已提前计算到了房价里面。如果是有信誉的开发商，包租收益是能够正常履行的，如果遇到无良开发商，可能连包租承诺都做不到。

第二个问题：地段很好、人来人往的街区的铺子，要不要买？

买商铺和买住宅，不是一个路数，可能大部分人都没意识到这一点。

住宅的话，看看地段、政府规划、城市人流、和土地供应，大概心里就能有一个判断。但商铺的话，就算在同一个路段、同样的人流量，因为运营水平不同、经营的业态不同，收益差距很大。

北京有个叫王府井的地方，可以说是北京的黄金地段。但同一个十字路口上，东西南北的铺子、运营的水平不一样，人气就是大不同。

对于商铺来说，人多不重要，有消费意愿的人流才重要。这就非常的考验运营水平。普通人缺少的恰恰是专业的运营能力。

对于我们普通人来说，能买到的商铺、写字楼大多是散售的，一间一间分割开，产权很分散。这样子各自为战，从一开始，就容易落了下风。因为是散售，小业主只会关注租金的高低，会将铺子出租给任何一个愿意出高价的租户，长期运营品质很难保证；同样因为是小业主，也找不到好的资源去对接高端商铺。

所以就会出现这样的情况，看上去地理位置很黄金的一条街、很摩登的一幢办公楼，里面却可能什么类型的店铺、公司都有：开淘宝店的、搞教育培训的、批发服装的、甚至开小旅馆的...又脏又乱，毫无规划。

好地段也被搞得冷清了。而如果是整体出售的话，持有者更有实力、经验更丰富，也更能从更高的格局来运营。

散售出去的写字楼、商铺，品质是最难保证的，半层或整层出售的会好一些，一栋楼整体出售的更好。当然最好的是搞定制化，产权不卖，开发商自己持有或找专业的代理行来管理。有商业运营经验的开发商会特别强调，这栋小区配套写字楼是整体出售给一家企业了；那座地上地下各三层的商场，是开发商自己持有的，已经和很多知名品牌签了约，不会散卖的。

所以，如果你没有成熟的生意计划、也没想好商铺买下来要租给谁，还是谨慎点好。

中国这几年大批的建购物中心，密度实在太高了，尤其是一些三四线小城市还在遍地建商场、写字楼。消费的地方多了、人民群众的收入却没大的增长，蛋糕就是那么大，想吃到一口，必须要越来越精细化的运营。

我们作为个人，买间商铺放在那里，什么都不管，就指望着赚租金——似乎真的不太现实。个人买房产，住宅是最安全的，其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常大了。买间商铺，可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。