正确进行商铺估价的方法有哪几种？

正确进行商铺估价的方法有搜集实例、选取可比实例、进行修正、综合评估等。

1、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。

2、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。

3、建立价格可比基础——包括５方面内容：1）统一付款方式；2）统一采用单价；3）统一币种和货币单位；4）统一面积内涵；5）统一面积单位。注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。

4、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正

在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：毛租金＆净租金等，进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。

5、综合评估决定估价额

这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！

找到最有价值的商铺的方法：

第一步，从性质来看。我们知道，商业地产与住宅地产最大的区别在于，商业地产具有两重属性，即它的房地产属性和商业属性，前者主要依靠房价的提高来达到投资目的，后者主要是经过商铺的商业经营来实现增值。买商业地产，这两个方面都要看清楚。两个属性俱佳，是置业首选；其中一个属性佳，需谨慎选择；两个属性都差，千万不要购买。

第二步，从时间来看。买商铺，有短期投资、中长期投资、长期持有。短期投资，侧重于看房地产增值的空间大不大，如果经过评估，某个地方的商铺，作为房地产的增值空间很大，那么就可以入手。中长期投资，两个方面都要看，即房地产能否增值，商业能否增值。如果是长期持有的话，投资人就不会轻易出售，而是通过未来的租金收入来达到投资收益的目的，这样一来，商业的活力就成为主要的考核标准，有长期商业活力的地方才是首选。

第三步，从使用来看。购买商铺的目的，有些人是为了投资，将来依靠出售商铺或出租给别人产生收益；而有些人，可能是买来自己开店铺的。根据近年的有关统计数字，大部分地区购买商铺90%以上为投资，买入自营的占比是比较小的，大概在5%——15%之间。如果是自营，那么首先要明确的是自己做什么生意，这一点非常重要。因为不同的生意对店铺的具体位置、楼层、内部结构、空间布局、门面大小等都有不同的要求，规划好这儿再买，才能让自己的生意做得更好。

从商铺价格、租金回报率、人流量趋势来看，哪个城市的商铺最有投资价值？

哪个城市都有人气很旺的街！既然你要从商铺价格 租金回报率 人流趋势去分析的话 ，那已经有了这三个数据的话 那你还不知道投资哪里吗？

本人在上海深耕商铺租赁领域多年，对待上海的商铺来说 只有两个因素影响产权人的收益：

1、价格

2、时间

首先从价格来说，价格高 当然就有更高的回报率啦，价格高就需要更多的时间 更高的佣金去寻找客户。

其次从 时间分析的话 ，举个例子，明明1万块钱就可以租给别人的 而且没有空关期，你偏偏想要租到12000 ，然而你可能多花了2个月的时间 才租掉 那么空置的这个2个月集损失的钱跟你每个月多收入2000块钱来对比的话 你看看你需要多长时间 才能把在这个损失补齐。 还有一个就是 你的客户是否能够达到持续稳定。这个也是影响你每个月的收租。有些客户 租了半年就走了 于是你又要从新找客户 又要给客户装修期 又要付中介费 这样反反复复 你的回报率就会相差一大截。

个人建议 像那种买商铺 开发商包租的那种都是扯淡。包租你10年 然后 15年以后开始2倍或者3倍的购买总价回购你的商铺 ，个人认为都是扯淡的！ 他给你招商找的客户确实品牌不错。但是刚引进的客户 大多数撑不过半年就走了 然后你的铺子就控在这里了。于是你就收不到租金了。这时候就有人说了 有些开发商是直接抵扣房款的 。那你认为是你比较精明 还是开发商会算呢？

买商铺投资 。要买地段好的 ，地段差的 卖都卖不掉哦！而且商铺买卖 会涉及到土地增值税 在这个比例非常高 这个税费也非常高。（最高高达60%）所以手里没有闲钱一定不要乱投资 ，这个首付比例需要50%的 贷款最多10年 没有实力 还贷款都吃不消的！

由于我生活在上海，所以我投资的商铺也在上海和上海附近。目前我上海外环外一套商铺，苏州一套商铺，都是以租抵贷的阶段，并且每个月有所盈余！而我的亲戚和我的朋友也都是在上海购买的商铺，由于他们买的比我早很多，所以现在正享受着铺子带来的租金收益，日子过得挺好！

所以我给与投资商铺的人的建议是，投资商铺尽量选择人口密集的地区或者城市，而我认为一线城市，甚至是新一线城市更具有投资价值。不过有一个问题需要明白就是最好就是投资离自己近的地方，因为签合同和有突发问题跑来跑去非常方便。告诉大家一个实际例子，我的铺子如果要谈合约或者有问题了，开车过去1个多小时就能到达，而我朋友买了一套成都的铺子，出了问题要跑来跑去，最后只能交给第三方打理，中间的利润少了许多！所以买铺子不断要买好的，还要买离自己近的！

最后给出几个投资商铺的建议：

1、尽量买沿街商铺，买一楼商铺，地段为王，不要买2-3楼的商铺，即使在便宜，优惠力度再大！

2、不要买包租的商铺，不要与开放商买分成的商铺，里面的猫腻太多了！

3、尽量不要买商场类商铺，如果一定要买也必须买大品牌的，比如万达，百联等！因为商场类的商铺人流来自于品牌和活动，而只有具备巨大资金实力的商场才有不断做活动，不断招揽大品牌入驻的可能性！

4、买能重餐饮的商铺，现在电商冲击非常大，唯一可以幸存甚至可以让你出租的优势就是餐饮！

5、买回报率在7个点以上的商铺，尽量覆盖掉自己的月供贷款！

6、买新铺，买一线或者准一线的商铺，退而求其次可以选择二线！

商铺没有物美价廉，现在好的铺子都是投资门槛非常高的！所以许多人买了商铺投资回报率低，甚至借不出去是有原因的！商铺就看回报率和地段，好的地段价格必然昂贵，但是相对的回报率也高！差的地段商铺虽然便宜，可是回报率非常低，常常只又3%-5%,因此买铺子一定要注意关注回报率这个指标！记住，市场都是存在周期性的，10年前互联网冲击了实体，但是谁又能保证10年后实体不会卷土重来呢？？日本比我们发达那么多，还不是实体干掉了电商，所以对于有实力的人来说，我建议可以配置1-2套商铺的！