未来的十年、二十年……一百年后还会是土地最值钱吗？还会是房地产的天下吗？

这个问题很有意思，虽然一百年以后的房地产基本跟我们这代人没有什么关系了，但是房地产的演化逻辑和对我们生活的影响，可以聊一聊。

1、房子在贬值，增值的是房子下面的土地。

所谓房地产房地产，房子和土地是分开的两个事物，以前还有房产证和土地使用证，现在双证合一了叫不动产权证。房子作为构筑物，会老化会折旧，所以从交付给你的那一天起，它就一直在贬值，通常，15年房龄以上的住房，或者转手过三次以上的住房，它的贬值程度就比较高了。

但是，土地不一样，我们总说的地段、地段，就是在讲土地，在城市里它是稀缺资源，所以好地段的土地是不断在增值的。你看看纽约近1一百多年地价的增值就知道了。

那未来的土地还会一直增长下去吗？

2、土地增值的背后，其实是人们对社会稀缺资源的竞争变得更激烈了。

人是群居动物，我们必须要通过协作来完成生产。现代社会，基本没有人能把所有事情一个人做完。因为社会协作，大家要聚在一起，但是聚集的人多了，资源分配总是会不够的，有些资源还会显得相当稀缺。

比如好的医院，好的学校，好的自然资源等等，因为这些稀缺资源总是不够分配，所以土地增值其实是反映出人们对于社会稀缺资源的争夺有多激烈。

那未来有没有可能通过技术改进，使社会生产力得以极大的提升，从而改变资源分配的问题呢？

通过技术改进生产力当然是有可能的，其实现在已经有体现了，所以你会看到原本一些城市是以摊大饼的方式往外扩，城中心一直是稀缺地段，但现在出现了许多的副中心，因为这些副中心也拥有了很好的资源。相对应的，城中心的土地增值就放缓了，但反过来，原本郊区不值钱的土地，也开始增值了。

这背后的底层逻辑，经济学家会告诉你：资源永远是不够的，所以未来土地的稀缺性，或者说，人们对于稀缺资源的竞争永远都会存在，只不过可能会更加分散，不会集中在一个特别小的区域。

3、房地产的本质是为生活服务。

提问者还问到，未来还会是房地产的天下吗？这个问题其实有错觉。

你知道吗，房地产一直都是第三产业，也就是服务业，并不是像大家以为的那样是第二产业，盖房子的建筑业才是第二产业。而且我再告诉你，建筑业是人力密集型行业，人特别多，而房地产开发是资金密集型行业，它需要动用的资金很多，但是它的人特别少，所以它是一个轻人力的行业，基本都通过整合其他的行业来实现目标。

说到这儿，我想你能理解了，既然是作为服务业存在，那只要生活需要，只是形式变换不同而已，房地产可以整合不同的资源来实现。

你看现在很多的商业中心，里面有招商运营公司，这其实也是在做房地产，你说未来会不会是房地产的天下？只要生活需要，像这样的公司包括家政这些类型的公司，它都是房地产的衍生行业。

随着时代的变迁，技术的跃迁带来生产力的提升，人们的需求可能会发生更多形式的变化，供应当然也会跟随形势而变化。

所以综上所述，土地在增值，这背后是人们对稀缺资源的竞争。只要生活有需求，房地产就会变换形式来满足生活的需求。

自人类产生文明已经有几千年的历史了，这段时期人类绝大部分的时间，都在互相残杀，为的是什么？

没错，就是土地。

1、古往今来战争都是为了土地中国古代皇帝孜孜不倦的扩充自己国家的边疆，得了一城不满足，却还想要更多，其中拥有土地最多的皇帝是成吉思汗，他是历史上乃至世界历史上打下疆域面积最大的国家。

据记载，其稳定时期版图面积超过3500万平方公里，东起朝鲜半岛，西抵波兰、匈牙利，北至西伯利亚俄罗斯诸公国，南达爪洼中南半岛。版图最大时期面积超过4500万平方公里，是现在中国版图的四倍还多，占当时整个人类世界的五分之四还多。而现在整个亚洲的陆地面积（包括所有岛屿）不过4400万平方公里。

而到了现代，第一、第二次世界大战本质上也是为了掠夺土地。

第一次世界大战爆发的根本原因是新老帝国主义为争夺霸权和重新瓜分殖民地而引起的。当时，几个主要资本主义国家的工业生产在世界的地位发生剧变：老牌资本主义国家英国退居第三，新兴的美国跃居第一，后起的德国跃居世界第二、欧洲第一。经济发展的不平衡性改变了帝国主义国家之间的力量对比，造成了实力与所占殖民地倒挂的状况。可是19世纪末20世纪初，世界已经瓜分完毕，于是在欧洲形成了新兴的德国同老牌资本主义国家英、法、俄争夺霸权，重新分割世界的局面。第二次世界大战爆发的根本原因同第一次世界大战一样仍然是帝国主义国家固有的矛盾和政治经济发展不平衡的规律。第一次世界大战后的近二十年，资本主义发展极不平衡，德国随着其经济军事实力的迅速增长，强烈要求从英法美战胜国手中夺取殖民地和市场，争夺欧洲和世界霸权；意大利和日本不满意第一次世界大战的分赃结果，企图建立地区霸权，结果德意日首先发难，挑起了战火。简单来说世界大战就是当时几个最强大的国家，不满殖民地和经济结果的分配所导致的，而经济结果来源于什么？

人口与土地。土地还是重中之重。

2、土地天生带有稀缺性为什么大家都要抢土地？因为土地是唯一性资源，不可再生，一旦被占据，就不会再出现同一块土地，但却可以被掠夺。

在古代，土地不但给予了居住的场所，还给了生存的本钱，如果没有自己的土地，就无法耕种自己的粮食，没有粮食就要挨饿，生存的压力逼迫着大家去互相掠夺，因为不抢就得饿死，反正都是死，只能去抢了。

所以古代80%的时间，人类都是互相残杀，这个困境直到什么时候才被解决了呢？

工业革命。工业革命的大爆发，是生产力暴涨的年代。

在过去，一个人只能生产两个人的粮食，但工业革命后，一个人可以生产十个人的粮食，从理论上来说，世界上不可能存在有人没饭吃的可能性，工业革命让土地的稀缺度降低了。

为什么？因为同样一块土地，能产出的粮食更多了，变相降低了土地的稀缺性，虽然人也需要居住，但在古代，消耗土地最多的往往是粮食。

所以在工业革命，人类社会往往更注重科技技术。

第一次工业革命是18世纪从英国发起的技术革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。第二次工业革命是指19世纪中期，欧洲国家和美国、日本资产阶级革命，把全球带进了“电气时代”。第三次科技革命以原子能、电子计算机、空间技术和生物工程的发明和应用为主要标志，把全球带进了“信息时代”。

可问题来了，从第一次工业革命直到现在，虽然生产力与日俱增，但事实上却总有一些国家与地区有人连基本温饱都没，赤贫人口总是无法完全解决，但在另外一些地区却面临着生产力过剩，产品无法售卖出去的困境，这是为何呢？

因为财富在分配阶段出现了问题。

3、现代资本的特质：逐利性与过剩本质资本天生带有逐利性，逐利性是把双刃剑，一方面能让资本为了利润而加速投入研发成本，以求更高效率的生产方式出现，但另一方面，逐利性是全方位的逐利，为了逐利，资本也会降低个体人工成本以求更大的利润。

企业想利润暴涨，却需要降低个体薪水，而个体是企业最终的消费者。但个体薪水降低，消费力自然也随之降低，而此时企业利润暴涨，多出来的利润购买更多的设备，生产更多的产品，最终由于个体消费力不足而导致过剩。

产品过剩导致企业大量资金被挤压，为了扭转企业利润，只能裁员或者加大力度减少个体劳动力的报酬，导致消费力更加不足，恶性循环。

这就是为什么，一边有企业说产品难卖，开厂开了好几年，钱没赚什么，却赚了一堆库存，但另一边却有人连产品都消费不起，甚至有些非洲国家连基本温饱都没。

那么生产过剩最后会导致什么情况呢？

经济危机。

美国20世纪30年的大萧条普遍被认为是生产过剩所导致的，但生产过剩并不是导致经济危机的唯一可能，从生产过剩的例子来看，生产过剩其实只是发生经济危机的诱因。

上述案例真正导致经济危机是居民消费力的不足。

那么除了生产过剩，还有什么原因会导致居民消费力不足呢？

债务危机。

这个很容易理解，同样工资的A和B，A背着一个月几千块房贷，B每个月净收入不需要还房贷，明眼人一看就知道谁的消费力强。

从人类有经济活动开始，债务危机就一直伴随在经济活动之间，但现代的债务危机和古代的债务危机有所不同，具体不同点在于古代的债务主权国家没钱是真的要破产，而现代的债务只要主权国家足够强势，债务就能变成“永续债”，例如美国。

图片：特朗普就任以来美国债务规模扩大走势图

而“永续债”的诞生，恰恰是因为上世纪美金与黄金脱钩所导致的，一方面美国违约强行禁止其他国家换取黄金，另一方面当时也没找到比美金更适合充当世界货币，美金单方面脱钩黄金，其他国家为了正常贸易不得不与美金挂钩，从此以后，美金就间接控制了全球货币的发行量。

从90年代初克林顿时代开始，美国政府开始从盈余转向赤字，为了还钱、为了提振经济，美联储开启了印钞机，而多余的美金因为贸易的关系扩散到全球各地，如果此时各主权国家不跟着美金一起印，会导致自己的货币被动升值。（因为美金多了，本国货币数量和原来一样，导致美金贬值，本金升值）

站在宏观层面，国家需要的是货币的稳定，从来就不是升值也不是贬值。升值只有对持有货币的人有利益，因为他们可以兑换美金获得差价，但对于国家的进出口贸易打击是非常大的，要做生意，货币就必须稳定，今天一个价、后天一个价谁还敢做生意，所以汇率无论是升值还是贬值都是不好的。

当然，升值对于国家进口商品是好的，但是出口商品却没人愿意买，因为汇率升值，以前同样的钱去买产品，现在却更贵了。贬值道理也差不多，现在买你的商品虽然便宜了，但自己去买其他国家的产品也贵。所以综合算下来，汇率稳定是最好的。

钞票一直印，但商品的数量却没有增加，导致的结果就是通货膨胀、物价上升。但除了通货膨胀，还有一个因素很多人不了解，就是资本过剩。

4、资本过剩会导致什么结果？首先我们要了解什么是资本过剩？

简单来说就是钱太多了，多的没地方投资。虽然理论上实体承载的货币量是无限的，但现实上每个国家为了政权稳定，会对老百姓日常吃喝的产品进行严格限价，禁止炒高炒低，从而让物价保持稳定。

此时，除了极少部分的产品没有被限价（例如前几年的房子），其余大多数的产品都被限价了，也就是说市面上能承载的货币量也被人为限制了。

但同时钞票一直在印，资金却走不进去有利润率的领域，因为大部分领域被限价了（如果没限价，资金走进市场领域能把物价炒起来，物价炒起来就有利润了），资本特性之一就是逐利性，产品被限价，由于没利润率，导致资本基于其特性不会进入限价产品领域。

此时“过剩资本”产生了。

这些过剩资本自带逐利性，由于不愿意进入没利润的限价产品领域形成了“过剩”，他们走去哪里了呢？

土地、房地产。

5、导致土地、房地产价格高企的三个原因我们经常在吐槽房子太高，但我们有仔细想过，为什么房子价格会这么高吗？资本为什么会进去房地产？

主要基于三个点：

1、过剩资本

2、有利润

3、房产自带印钞属性

前两个原因我想大家已经清楚了，那么第三个原因是什么回事呢？这就要讲到银行的放贷惯性了，大家换个角度想想，你要是银行，你会怎么放贷款？

肯定是先放有抵押物品的贷款，例如房贷。

为什么？因为违约率低，如果违约连房子都没得住了，很多人会欠别人钱不还，但很少人会欠房贷不还。事实也证明，在银行各项贷款中，房贷违约率都是最低的。

就算违约了，也可以拍卖房子回收资金，所以银行是最喜欢房贷了，我们看个数据就知道了。

从2008年~2017年十年内，四大行累计向个人购房贷款投放了68.84万亿元贷款，这个贷款额远超制造业（49.34万亿元）。

房子为什么在这十年间暴涨的那么厉害，这是核心的关键点。

过剩的资本进去楼市领域，利用首付比例借了银行的大量的钱买房子，房子价格水涨船高。随后楼市相比传统制造业表现出了惊人的利润率，最后基于资本的逐利性，导致更多制造业资金从实业抽离投向房地产，造就了过去十年楼市的暴涨。

总结目前的格局已经形成，讨论过去是没有意义了，上面讲了那么多也只是为了讲明白过去是怎么回事，那么未来走向会怎么样？

1、不涨不跌，部分区域结构性涨跌。

目前房地产在部分区域还承担着财政收入的任务，转型需要时间，在成功转型前这些区域都是松松紧紧，没钱的时候松，缓了口气就紧，反正不会让暴涨。

彻底转型成功的，例如北上广深，大家可以看到，楼市政策就没有松过，因为这些超一线城市压根不担心财政收入的问题，这点从一线城市大力搞保障住房就可以看出来了。

2、房产税会来临，但不会影响房价。

根据以往经验，房产税的推出，并不会引起房价的崩盘。

如2011年重庆、上海试点征税，对房价几乎没有影响。其次再看国外，美国、日本都有房产税，但这些地方的房子还是很贵，没有像外界所言的，征收房产税后，房产价格会暴跌的情况出现。

更多具体关于房产税的解读，可以关注我，文章里有更详细关于房产税的解读。

3、度过困难时期，经济腾飞，房价才有可能继续上涨，但时间可能很久，持有优质物业至少十年以上。

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