刚需突然“消失”，原因有三点（房价超出居民承受能力）

火热了二十多年的楼市终于进入了冷静期，甚至就连开发商都不得不承认楼市已经进入了“黑铁时代”。实际上也的确是这样，因为根据统计局公布的数据显示，一季度全国的商品房销售面积只有31046万平方米，同比下降13.8%，而且销售额也降到了29655亿元，同比下降22.7%！如果按照这个数据，今年的楼市销售额肯定会出现下跌，例如此前就有机构预测中国房地产今年的成交规模会下跌10%-15%。

销售数据之所以会出现下跌，就是因为市场上没有足够的刚需购房需求支撑。如果楼市还像以前那样不管在什么时候，售楼处都围满了购房者，怎么可能会出现销售数据下滑的现象呢？

所以现在的问题就来了，明明以前大家都在争着抢着买房，为什么现在的刚需会突然从楼市里“消失”呢？对于这个问题，笔者觉得主要原因有以下几点：

原因一，房价超出居民承受能力。虽然这几年的楼市调控让房价出现了明显的下跌，甚至今年一季度全国平均房价已经降到了9552元/平米的水平，但这个价格跟居民收入比起来，依旧可以说是虚高的。因为统计局给出的数据显示，2021年我国居民的人均收入只有3.5万元。就算是一个三口之家想要买一套90平米的房子，也需要不吃不喝8年多的时间，这明显超出了合理的房价收入比范围。

更重要的是，在过去路上发展的二十多年里，买得起房的人早就买房了，毕竟房子跟居民生活存在十分紧密的联系。特别是对于那些需要房子结婚，或者说孩子等着房子上学的人来说，买房是拖延不得的事情。也就是说现在市场上剩下还没买房的人，经济实力普遍比较弱，这种情况下还怎么可能买得起房价超出合理水平的房子。

原因二，结婚率跟出生率双双下降，使得购房需求减少。房子是用来住的，所以如果仅仅只是为了满足居住需求，其实根本就没必要买房，因为租房也能满足居住需求。所以在很多时候，大家买房并不是为了居住，而是为了满足其他目的，比如说投资、结婚，教育等。但是在楼市调控坚持房住不炒的背景下，投资这一目的根本就不可能实现，所以买房就只能是因为结婚或者是教育了。

而问题就出在这里，因为这几年中国出现了一个很明显的现象，那就是年轻人的结婚意愿在不断降低，而且就算结婚之后，生育意愿也没以前那么高。例如去年全国新出生人口才1062万人，创下了历史新低。这带来的直接结果就是，市场上因为结婚或者小孩子上学而买房的人在不断减少。

原因三，居住选择多样化，不一定要买房。就像上面说的那样，房子其实只是一件用来满足居住需求的商品，如果能满足居住需求，其实并没有必要买房。而现在的楼市就是一个居住选择多样化的楼市，特别是租房市场变得越来越完善，租房也能获得良好的居住体验。

因为随着租售同权的落地，现在租房不仅能满足居住需求，还能落户，上学。最重要的是，租房花费的成本明显比买房更少，在能享受差不多居住体验的背景下，谁还会选择花超出预期的成本去买房呢？更何况现在的经济环境下，大家对现金的需求明显更高。谁让这一段时间全球物价都出现了明显的上涨，如果手里没有足够的现金，谁也不敢保证自己的生活会变成什么样子。

所以在以上三个原因的影响下，一季度的楼市才会出现如此明显的降温行情。而且因为现在的楼市已经是一个供应过剩的楼市里，就算开发商跟炒房者在不断降价促销，但能卖掉房子的可能性也不大，因为购房者已经失去了买房兴趣的楼市。

就算现在全国多个城市都出台了利好政策也一样，因为这些利好政策更多还是为了稳定房地产市场，并不是要让楼市出现回暖行情！

那么现在问题就来了，既然楼市大概率会保持下跌趋势，购房者还要不要买房呢？对于这个问题，笔者很早之前就给出了自己的答案，那就是一切都要看自己的居住需求跟经济实力。只有在同时具备居住需求与经济实力的时候，普通人购房者才能出手买房，否则最好就是不要出手买房，因为需求跟经济实力，不管是缺少哪一个都会给购房者带来巨大的压力。